信托制物业试点路上的几点感悟

2023年8月，我有幸跟随钟楼区考察团赴成都信托制考察学习信托制物业管理工作，实地调研、学习当地推进信托制物业管理的治理模式、治理成果等。由于信托制物业管理模式公开透明，以机制创新解决“信任缺失”的物业通病，形成社区开放互惠的“信义关系”，为社区治理提供民主协商平台。其模式已走出四川，辐射全国。

不久，钟楼区提出探索试点信托制物业管理模式的“阳光168”三年行动方案，计划在2023-2025年依次完成12个、60个、80个以上住宅小区的信托制物业导入。作为区物业管理协会会长单位，我们主动“革命”，拥抱“信托制”。在区、街道及社区的关心支持以及成都信义学院专家的悉心指导下，目前，我公司已有三个小区成功导入信托制物业管理务模式，分别是旧改老小区西新桥二村、次新小区春天花园和三供一业小区治金新村。如今，各信托制导入项目均建立了小区资金池专有账户，并在小区内公示了账户名称和查询密码，同时，小区业主只要手机打开“常州住房”阳光物业平台APP，便可随时查询信托帐户余额、小区资金使用情况及物业费、停车费收取情况。

几个月的试点导入，让我们物业服务企业感受到了钟楼区区委区政府在推进“信托制”导入工作上的决心和干劲，感受到了各街道、社区在贯彻推进工作上的努力，令我们物业人深受鼓舞和激励。现就我公司在导入、运行信托制物业管理模式的试点工作谈谈几点体会。

一、信托制物业管理模式阳光透明，是解决物业管理矛盾在基层、化解在萌芽状态的好方法。由于信托制通过实现管理权与收益权相分离，从制度机制上化解居民小区治理矛盾。我认为可以用四个“了”概括其特点：一是资金使用透明了，每一笔收支明细，业主有权查阅，具体到每张凭证；二是物业工作清晰了，倒逼企业规范管理，因为服务标准、采购管理与合同管理等业主均有知情权；三是公共收益知情了，业内普遍存在的公共收益补贴物业费不足矛盾点便自然化解；四是多方关系和谐了，公开阳光后，也倒逼了业委会资金规范使用，各行其事，业主、业委会与物业企业之间的信任关系增加。

二、信托制物业管理模式适用面广，是基层社区治理、物业管理值得推广的好模式。由于物业管理公共服务费、停车服务费、电梯费等均为涉众性资金，由于“信托制”物业管理模式公开透明，可以建立委托方、受托方及受益方的信任关系和监督机制，因此，个人认为它适用于所有类型的小区。对于旧改老小区，如我公司服务的西新桥二村老小区，我们通过党建引领下的“三步走”方式，借信义治理东风，成功实现老小区封闭管理，将停车费全部纳入资金池，为小区配置客服、楼道保洁、车辆管理员及维修人员，更好地为业主服务，同时为属地政府减轻财政负担；对于安置房小区，可以有效避免投标恶意低价竞争，根据一村一策，制定切实可行的开放式预算，使政府投入资金的使用清清楚楚、明明白白，让居民感受到政府投入资金的成效；对于公共收入较多的小区，可以提高业主及业委会成员参与核定物业管理成本、合理收益的能力，清晰公共收益贴补物业费不足用途路径，通过信托制将业主与物业企业之间因资金用途的冲突而产生的矛盾的根源彻底清除，还权于业主。

三、信托制物业管理模式的推广，需要党建引领。 住宅小区是一座城市的基层细胞，物业管理是城市基层治理的重要环节，是群众关注的焦点，也是基层治理的难点。2017年6月中共中央、国务院印发并实施的 《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，从政策上明确了小区物业管理不仅仅是住建、房管的行政管理范围，而亦是党委、基层政府、业主与居民的共同治理范围，将小区物业管理纳入社会治理的大局进行展开。而导入信托制物业服务模式这种社会试验与改革实践，通过完全透明的财务过程让业主们理解小区各项管理服务成本资金取之于民、用之于民；通过开放式预算让业主们明白小区事务决策是从群众中来，到群众中去；通过公开采购让业主们体会实事求是和明明白白消费；通过全过程民主的管家模式，让物业企业获得阳光、有尊严的报酬。因此，对于当前信托制物业管理模式社会知晓率不高、业内观望者多等问题，建议市、区政府相关部门强引领、强宣传、强政策、强赋能，进一步从物业专业性、规范性等方面为信托制物业管理模式建立法律支撑，找出共性难题，提炼经验启示，加快培育本土“信托制”物业指导员和社会组织，加强推进阳光信托物业管理模式的辐射度。

四、信托制物业管理模式的推广，需要企业担当。个人认为，信托制社区治理模式也好，物业管理模式也好，业主大会设立的信托必须在有物业服务企业或其他管理者承诺后，该信托才能成立，既信托资金最终需要依靠物业管理行为才可以得以使用。因为，成功导入信托制物业治理模式，需要物业服务企业有担当，挑大梁。导入信托制物业管理模式的过程，是物业服务企业自身学习和转变观念的过程。物业企业需要优化自身知识结构，不断提升自身的物业服务能力和水平，加强工作领域的前沿进展和问题困难的洞察把握能力，我们必须建立“颗粒归仓、以预控支、以收定支、契约前置”的经营思路，借助阳光物业平台功能，将物业管理工作中的合同管理、收入管理、支付管理等板块阳光化，从而实现物业服务信任度、物业费用收缴率、居民满意度和物业矛盾纠纷“三升一降”效果，使业主与物业公司之间建立稳固、健康的合作关系。

导入信托制物业管理,小区治理并不意味着结束，而只是走出了重构契约关系的第一步。在新的一年里，我们将聚焦“导入成效”，深化“信托制”物业管理模式运行过程的实践和探索，提升“信托制”物业管理模式的辐射度。我们相信，这种公开透明的社区治理思路一定会逐步深入人心，展现强大的生命力。